以房养老房价应重新估算，部分房产增值40%

“以房养老”作为养老领域的一种创新模式，已经在养老领域试行了4年，4年来“以房养老”保险的发展情况如何？下面，小编带你一起来看：
1. 唯一一款“以房养老”项目：2014年，北京、上海、广州、武汉4座城市正式开展为期两年的老年人住房反向抵押养老保险试点，但至今只有幸福人寿一家公司推出了住房反向抵押养老保险产品。主要问题在于保险公司担心房价下跌，而且该保险在每个城市开展手续都比较复杂。
2. 研发与房产增值挂钩产品：四年来，部分北京、上海老人的房产增值已经达到了30%甚至40%，过两年有可能会增长一倍。如果还按照之前的价值进行估算会引起许多老人的异议，因此，应该考虑对房产价值重新估算，同时研发与房产增值部分挂钩的产品。
3. “以房养老”市场需求情况：在后续延长试点期限，扩大试点规模后，参保人数又多了两倍，其中无子女和失独者占了一半左右。“以房养老”保险最现实的需求群体还是小众的，但从我国庞大的老年人口规模来看，其市场规模也不应该小觑。
改革开放40年的过程中，养老领域的创新和突破层出不穷，“以房养老”（也称：住房反向抵押养老保险）算是一个，它的进程一直备受关注。
7月1日，“以房养老”保险4年试点即将结束。4年来，这个被称为小众的补充养老方式经历了曲折的发展历程。值得欣慰的是，尽管推广这一养老方式路漫漫，但随着政策支持路径的日益明晰以及人们对养老需求的不断增大，“以房养老”保险这一模式前景依然可期。
记者从幸福人寿获得最新数据显示，截至2018年5月底，“以房养老”保险启动客户134户191人，承保94户132人。
 尽管在众人眼里，试点了4年的“以房养老”不算完美收官，但中国“以房养老”首倡者、原幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏已经非常满意。
不过，6月21日，孟晓苏接受记者采访时表示，从已参与了此险种的案例来看，部分北京、上海老人的房产增值已经达到了30%甚至40%，按照这样的增速，再过两年有可能会增长一倍，那么，如果还按照之前的价值进行估算的话，很多老人会有异议，为此，应该考虑对房产价值重新估算，同时，研发与房产增值部分挂钩的产品，也将是下一步工作的重点。
唯一一款“以房养老”项目
2014年7月1日，北京、上海、广州、武汉4座城市正式开展为期两年的老年人住房反向抵押养老保险试点，随后，保监会批复了幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》的保险条款，自此，国内首个保险版以房养老产品正式出炉，试点期为两年。
据记者了解，自“以房养老”保险试点以来，有多家保险公司得到了试点资格，但开展业务的仅幸福人寿一家。2015年3月该公司推出的“幸福房来宝”A款产品也是市面上唯一一款在售的住房反向抵押养老保险产品。
“主要问题还是在于保险公司担心房价下跌，都在观望。”孟晓苏称，同时，该险种每发展到一个新城市，都需要跟地方政府一系列的机构相衔接，比如，房管系统、产权登记系统，流程相对复杂。因此，2016年7月1日，两年试点期满之时，北京、上海、广州、武汉四大试点城市仅有59户投保，办完所有流程的仅47人38户。
不过，孟晓苏当时接受记者采访时就曾表示，只有四个城市参加，只有幸福人寿一家在做，只有“幸福房来宝”A款这么一个单一产品，这样的成绩，第一批试点已算成功。
也就在当年7月，原保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，提出将老年人住房反向抵押养老保险试点期延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市。
“延长试点期限，扩大试点规模，按照数据来看，后续又增加了两倍多。”孟晓苏表示，其中，无子女和失独者占了一半左右。
据记者了解，目前，我国无子女老年人的数量较多，有数据表明，我国有100万个失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加。此外，自上个世纪80年代以来我国出国留学工作定居在国外的人数快速增加，其中有些人不再需要国内父母的房产，也不方便照顾父母晚年的生活，这部分老年父母也具有“以房养老”的需求。
不过，在部分业内人士眼里，“以房养老”推进多年，这样的成绩依然属于进展缓慢。
据中国养老金融50人论坛成员孙博、张栋分析，作为一种补充养老方式，“以房养老”早在十余年前在中国就受到了广泛关注，民营机构、政府机构、银行以及保险等部门和行业均开展了一系列的实践和探索。但总体来看，由于传统观念和一系列顾虑因素存在，社会公众需求空间受到了极大限制，同时在系列风险的制约下，金融机构供给能力和意愿也稍显不足。
研发与房产增值挂钩产品
从我国庞大的老年人口规模来看，“以房养老”保险最现实的需求群体还是小众的，但是其规模也不应该小觑，市场还是可观的。
根据《中国养老金融调查报告2017》，调查对象中60岁以上老人拥有一套或一套以上房产的比例占83.5%，而同一报告显示超过八成的人群的养老储备尚未达到预期的养老资金储备需求。而且从未来发展来看，随着人们观念的转变和家庭代际关系的变化，选择自主型养老而参加此类保险的人数会越来越多。
据记者了解，在发达国家，“以房养老”有着成熟的运作方式，比如，房价一旦出现波动，就有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。
针对上述建议，孟晓苏给予了肯定，但前提是要有足够的产品，同时，这种产品如果是参与型的话，同样可以考虑将其推向资本市场，甚至可以将其演变成上市产品。
但就目前来看，“以房养老”只有“幸福房来宝”A款这么一款非参与型的产品，这类产品提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内，预期增长比例在30%-50%，也就是说，抵押房屋未来的升值空间一旦大于这个数值区间，参保人也只能享受最初估值计算出来的给付金。
而根据孟晓苏估算，部分北京、上海老人的房产增值已经达到了30%甚至40%，几乎达到了最初预期的增长比例，照这样下去，会有退保重入的案例出现。
“房屋一旦增值，老人每月所得的给付金就应该随之增高，同时，保险公司也可以从增值的部分分得一部分额外收益，从而减小了保险公司参与‘以房养老’的风险顾虑。”孟晓苏表示。
此外，孟晓苏表示，后续，农村宅基地一旦通过确权流通起来，将会有更大的需求。农村老龄人口基数大，老龄化程度高，一直是我国养老领域最薄弱的环节。